Строим дом с подрядчиком через эскроу: как это работает

Раньше схема была одна: платите подрядчику авансами и надеетесь, что он доведёт дело до конца. Если компания исчезала, деньги уходили вместе с ней. Эскроу меняет порядок: деньги лежат в банке, а подрядчик получает их только за сделанную работу.

Что такое эскроу простыми словами

Это специальный счёт в банке с тремя участниками. Вы вносите на него деньги: свои и кредитные. Подрядчик видит, что деньги есть, но забрать их не может. Банк раскрывает счёт и перечисляет деньги подрядчику, когда выполнены условия договора: дом построен или сдан очередной этап, если договор предусматривает поэтапное раскрытие.

Если подрядчик не справился и договор расторгнут, нераскрытые деньги не пропадают. Они возвращаются, а при кредите идут на погашение долга перед банком. Для заказчика это главная защита: худший сценарий превращается из потерянных денег в потерянное время.

Условный пример. Допустим, договор подряда на 8 млн: 2 млн ваших и 6 млн кредита. Все 8 млн уходят на эскроу. Подрядчик строит, вы принимаете работы, и банк перечисляет ему деньги по условиям договора. Если на середине стройки компания перестала работать и договор расторгнут, остаток на эскроу не уходит в никуда: он возвращается и в первую очередь гасит кредит.

Как проходит сделка

1. Выбор подрядчикаРаботать по эскроу может не любой строитель. Банк проверяет компанию, и проще всего с теми, кто уже у него аккредитован.
2. Договор строительного подрядаС проектом, сметой, этапами, сроками и порядком приёмки. Его условия должны совпадать с тем, что принимает банк.
3. Одобрение кредитаБанк оценивает вас, участок и подрядчика. Участок оформляется в залог.
4. Открытие эскроуВаши деньги и кредит перечисляются на счёт. Подрядчик получает подтверждение, что финансирование есть.
5. Строительство и приёмкаПодрядчик строит, вы принимаете работы по актам. Банк раскрывает счёт по условиям договора.
6. Регистрация домаГотовый дом регистрируется, оформляется в залог, расчёты с подрядчиком завершаются.

Самый ответственный момент для вас приёмка. Подписанный акт означает, что работы приняты и подрядчик получит деньги. Не подписывайте его, пока не проверили результат. Если сами в стройке не разбираетесь, имеет смысл пригласить независимый технический надзор хотя бы на ключевые этапы: фундамент, коробку, кровлю.

Что это даёт вам и банку

• Защиту от недостроя: деньги не уходят подрядчику раньше времени.
• Понятный контроль для банка, поэтому он охотнее кредитует и шире выбор программ.
• Фиксированную смету и сроки: подрядчик заранее согласился строить за эту цену.
• Документальную историю стройки: акты, этапы, приёмка. Это пригодится и при регистрации, и при спорах.

Где у схемы ограничения

Эскроу защищает деньги, но не решает всех вопросов. О некоторых ограничениях стоит знать до выбора.

• Круг подрядчиков уже. Строителю нужно финансировать работы до раскрытия счёта, и небольшие бригады на это часто не готовы.
• Цена бывает выше: подрядчик закладывает в неё стоимость своих денег на время стройки.
• Менять проект по ходу сложнее. Любое изменение означает допсоглашение и согласование с банком.
• Работы вне сметы, например забор или благоустройство, придётся оплачивать отдельно из своих.
• Проценты по кредиту обычно идут с момента выдачи, даже если деньги пока лежат на эскроу. Уточняйте условия конкретного банка.

Что проверить в договоре подряда

Эскроу работает ровно настолько, насколько хорошо написан договор. Именно в нём определено, что считается выполненной работой и когда подрядчик получает деньги.

• Этапы и их стоимость. Чем подробнее, тем проще приёмка и тем меньше споров.
• Что входит в результат: коробка, тёплый контур, дом под чистовую отделку. Формулировка «дом под ключ» без расшифровки ничего не значит.
• Сроки и ответственность за их срыв.
• Порядок приёмки: кто подписывает акты, что делать, если вы не согласны.
• Гарантия на конструкции и инженерные системы.

Как это делаем мы

Подбираем банк под вашего подрядчика или помогаем выбрать подрядчика, с которым банк работает без лишних вопросов. Читаем договор подряда глазами банка, чтобы этапы и смета совпадали с тем, что он примет, и сопровождаем сделку до регистрации дома.

Платите вы нам только когда получили деньги.

Коротко

• Эскроу хранит деньги в банке, пока подрядчик не выполнит работу.
• Если стройка сорвалась, нераскрытые деньги возвращаются или гасят кредит.
• Подрядчиков меньше, гибкость ниже, но и риск заметно меньше.
• Главное в схеме хороший договор подряда с подробными этапами.