Отказ в ипотеке из-за квартиры: почему банк не одобрил объект и как быть с покупкой

Почему банк не одобряет квартиру: четыре вопроса к объекту

В ипотеке банк одобряет отдельно заёмщика и отдельно квартиру. Квартира становится залогом, и банк задаёт к ней четыре вопроса. Сможет ли он её продать, если кредит перестанут платить. Не оспорит ли кто-то права на неё после сделки. Стоит ли она столько, сколько вы за неё платите. И подходит ли она под выбранную программу, если ипотека льготная.

Неуверенный ответ хотя бы на один вопрос — и приходит отказ в ипотеке из-за квартиры. Требования к объектам у банков разные, поэтому квартира, которую не принял один банк, вполне может пройти в другом. Но не всегда: часть причин не исправит никакой выбор банка.

Отказ в ипотеке по объекту: что исправляет продавец

Многие причины отказа лежат на стороне продавца, и исправить их можно до сделки, если он заинтересован в продаже:

• Снять арест или запрет на регистрацию, наложенный по его долгам.
• Погасить старую ипотеку или договориться о сделке с участием банка, у которого квартира в залоге.
• Узаконить перепланировку или вернуть квартиру к плану из документов.
• Выписать всех, кто зарегистрирован в квартире и может быть выписан.
• Получить разрешение опеки, если среди собственников есть дети.
• Собрать документы, которые объясняют историю квартиры: наследство, развод, раздел имущества.

Что зависит от вас как покупателя

Самая частая «объектная» проблема покупателя — оценка ниже цены. Банк считает кредит от оценки, а не от цены в договоре, и если оценщик насчитал меньше, взноса может не хватить. Варианты: поторговаться с продавцом, добавить собственные деньги или заказать оценку у другого аккредитованного оценщика, если первая вызывает обоснованные сомнения.

От вас зависит и выбор программы. Льготные и семейные программы предъявляют свои требования к жилью и к продавцу, и квартира, которая не подходит под программу, иногда спокойно проходит по обычной ипотеке, но на других условиях. Это стоит посчитать до того, как отказываться от объекта.

Банк не одобрил квартиру для ипотеки: когда не исправить

Есть причины, которые не убирает ни продавец, ни покупатель:

• Дом старый, с деревянными перекрытиями, высоким износом или признан аварийным.
• Объект по документам не квартира: апартаменты или нежилое помещение, а программа рассчитана на жильё.
• В квартире живут люди, которые отказались от приватизации и сохраняют право пользоваться ею.
• Цепочка быстрых перепродаж или сделки по доверенности, которые банк считает риском оспаривания.
• Новостройка в доме, с которым банк не работает: он не аккредитовал проект или застройщика.

Отказ в ипотеке из-за квартиры: что делать по шагам

Действовать нужно быстро, но по порядку:

• Спросите менеджера, что именно не устроило в объекте. По ипотеке на этот вопрос отвечают охотнее, чем по кредиту наличными.
• Попросите копию отчёта оценщика: вы за него платили, и в нём часто видна причина.
• Решите, исправима ли она и кем: продавцом, вами или никем.
• Если исправима, договоритесь с продавцом о сроках и при необходимости о переносе сделки.
• Если банк просто не берёт такие объекты, ищите банк с другими требованиями — одобрение по заёмщику придётся получать там заново.
• Если не исправима нигде, честно посчитайте, не дешевле ли отпустить квартиру, чем держаться за неё.

Как проверить квартиру до задатка и чем поможем мы

Лучший способ не получить отказ по объекту — проверить квартиру глазами банка до того, как внесён задаток: выписка из ЕГРН, история переходов права, зарегистрированные жильцы, год и материал дома, совпадение планировки с документами. Что делать, если задаток уже внесён, разобрано на странице об отказе в ипотеке.

Если не уверены, что отказали именно из-за квартиры, пройдите на сайте бесплатный инструмент «Отказали? Разберём почему». На бесплатном разборе мы проверим объект и подберём банки из 25+ партнёров, для которых такая квартира подходит, или прямо скажем, что её лучше не брать. На сделку приезжаем лично и сверяем договор, а платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••