Кредит под залог квартиры родителей или родственника: кто берёт, кто закладывает, кто отвечает

Можно ли взять кредит под залог квартиры родителей

Можно. Гражданский кодекс допускает, чтобы залогодателем было третье лицо. Кредит берёте вы, а квартиру в залог даёт собственник: мама, отец, супруг, брат. Подписываются два документа: кредитный договор с заёмщиком и договор ипотеки с собственником.

Собственник остаётся собственником. В ЕГРН появляется обременение в пользу банка, в квартире живут как раньше, а после погашения запись снимают. Продать, подарить или ещё раз заложить квартиру до погашения можно только с согласия банка.

Решение банк принимает прежде всего по заёмщику: доходу, истории, нагрузке. Квартира родственника открывает сумму и срок, но не заменяет способность платить. И залог третьих лиц банки принимают по-разному: одни спокойно, другие только от близких родственников, третьи — если собственник станет созаёмщиком.

Кредит под залог недвижимости родственника: кто за что отвечает

Главное в такой сделке — роль собственника: от неё зависит, чем он рискует, если заёмщик перестанет платить. Многие банки просят его стать ещё и созаёмщиком или поручителем. Если семья этого не хочет, ищем банк, где достаточно одного залога, и выясняем это до подачи, а не на сделке.

• Только залогодатель: подписывает договор ипотеки и отвечает квартирой, но не своими деньгами.
• Залогодатель и поручитель: отвечает квартирой, а также зарплатой, счетами и остальным имуществом.
• Залогодатель и созаёмщик: должник наравне с заёмщиком, кредит ложится в его историю и нагрузку.

Квартира пожилых родителей: присутствие и согласие собственника

Договор ипотеки подписывает сам собственник, и банк хочет видеть его на сделке лично; доверенность принимают неохотно или не принимают вовсе. Если собственников несколько, подписывают все.

К пожилому собственнику банк присматривается внимательнее: может попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, поговорить с ним, иногда записать подписание на видео. Так банк убеждается, что человек понимает, что подписывает. Такую сделку потом сложнее оспорить, в том числе наследникам.

Возраст залогодателя ограничивает сделку меньше, чем возраст заёмщика. Но если родитель ещё и созаёмщик, банк посмотрит на его возраст на дату последнего платежа, и срок может сократиться — подробнее на странице о кредите пенсионерам под залог.

Кредит под залог квартиры жены или мужа: согласие супруги

Квартира, купленная в браке, по общему правилу общая, на кого бы ни была оформлена. Для её залога нужно нотариальное согласие второго супруга, а при совместной собственности оба участвуют в сделке как залогодатели.

Если квартира личная — куплена до брака, подарена, унаследована или приватизирована на одного, — согласие по общему правилу не нужно. Тогда супруг закладывает её под ваш кредит как третье лицо. Брачный договор, если он есть, банк попросит показать.

То же касается родителей: если их квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие второго родителя, даже если собственник по документам один. Спорные случаи, например добрачная квартира с вложением общих денег, лучше показать юристу до подачи.

Кредит под залог недвижимости с детьми: прописаны или собственники

Если ребёнок только прописан, залог не запрещён и опека не нужна. Но часть банков такие квартиры не берёт, поэтому выход обычно не в том, чтобы выписывать детей, а в том, чтобы подать туда, где их принимают спокойно.

Если ребёнок собственник доли, нужно предварительное разрешение опеки. Опека разрешает сделки, которые не ухудшают положение ребёнка, и под личный кредит взрослых его почти не дают. Что ещё встречается в семейных квартирах:

• материнский капитал без выделенных долей — многие банки откажут, пока обязательство не исполнено;
• взрослые дети-собственники подписывают договор как залогодатели, опека не нужна;
• отказник от приватизации сохраняет право пользования, и круг банков сужается;
• если квартира с долями детей не проходит, ищем другой объект семьи.

Чем рискует собственник и о чём договориться в семье

Если заёмщик перестанет платить, банк вправе через суд обратить взыскание на квартиру, даже если её собственник лично ничего не должен, и даже если жильё единственное. Поэтому платёж должен укладываться в доход заёмщика с запасом. До сделки стоит проговорить:

• ссора или развод не отменяют залог: он действует до полного погашения;
• если залогодатель умирает, наследники получают квартиру с обременением;
• о трудностях с платежами залогодатель должен узнать от заёмщика, а не из письма банка;
• что заёмщик сделает, если платить станет трудно, прежде чем вопрос дойдёт до квартиры;
• каждый читает договор сам, а в сложных ситуациях документы стоит показать юристу.

Как мы ведём сделки с залогом квартиры родственника

Начинаем с выписки из ЕГРН и документов-оснований: кто собственники, какая собственность, есть ли супруги, дети, отказник. Предлагаем конструкцию: кто заёмщик, кто залогодатели, нужен ли созаёмщик или поручитель. Если в залог готова пойти только доля, это отдельный разговор — он на странице о залоге доли.

Встречаемся со всеми участниками и объясняем каждому его роль. Подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, где роли устроены так, как готова семья. На подписание приезжаем лично — в Москве, области и Петербурге — и сверяем договор.

Разбор бесплатный. Вознаграждение от суммы фиксируется в договоре до подачи, а платите вы, только когда деньги у вас. Если банк отказал, платить не за что. На связи ежедневно с 9:00 до 21:00.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••