Кредит под залог недвижимости и ипотека: в чём разница

Кредит под залог недвижимости и ипотека: разница в двух словах

По закону ипотека — это залог недвижимости. Любой кредит, где в залоге квартира, дом или помещение, оформляется по закону об ипотеке, и в ЕГРН появляется одинаковая запись об обременении в пользу банка.

В разговорной речи слова разошлись. Ипотекой называют кредит на покупку жилья: вы берёте деньги, покупаете квартиру, и она же становится залогом. Кредитом под залог недвижимости называют деньги под объект, который у вас уже есть, — на ремонт, бизнес, закрытие других долгов, любую цель.

Отсюда главное различие: в ипотеке залог появляется в момент покупки, а в кредите под залог он уже ваш. Всё остальное — цель, требования, господдержка, налоги — вытекает из этого.

Кредит под залог недвижимости: что это значит и как происходит

Вы приходите в банк с квартирой, которая уже в собственности. Банк проверяет вас — доход, историю, нагрузку — и объект: документы, кто прописан, нет ли долей детей и спорной истории владения. Оценщик определяет стоимость, и банк решает, какую часть от неё готов выдать.

Затем подписываются кредитный договор и договор залога, залог регистрируется в Росреестре. Деньги поступают на ваш счёт до или после регистрации — зависит от банка. Вы остаётесь собственником, живёте в квартире как раньше, но продать или подарить её без согласия банка до погашения не сможете.

Ипотека на покупку: это как происходит

Сначала банк одобряет вас как заёмщика и называет сумму. Потом вы находите квартиру, и банк проверяет уже её: оценка, юридическая чистота, продавец. После этого проходит сделка: договор купли-продажи, кредитный договор, регистрация вашего права собственности и залога одновременно.

Деньги банка до вас не доходят: они уходят продавцу через аккредитив или сервис расчётов, а на новостройку — на эскроу-счёт. Вы вносите первоначальный взнос из своих средств или маткапитала, а банк проверяет, откуда он взялся.

Главные различия: цель, деньги, программы и налоги

• Цель. Ипотека всегда целевая — на жильё. Кредит под залог бывает целевым, но чаще нецелевой, и банк не спрашивает отчёта о тратах.
• Деньги. В ипотеке они уходят продавцу, в кредите под залог — вам на счёт.
• Первоначальный взнос. Ипотека его требует, кредит под залог — нет: банк выдаёт часть оценки уже имеющегося объекта.
• Госпрограммы. Семейная и другие льготные программы бывают только у ипотеки на покупку или строительство жилья.
• Материнский капитал. Его можно направить на ипотеку, но не на нецелевой кредит под залог.
• Налоговый вычет. Вычет по процентам привязан к кредитам на покупку или строительство жилья. По нецелевому кредиту под залог его, как правило, нет — детали уточните в налоговой или у бухгалтера.
• Сумма. В ипотеке она зависит от цены покупки и взноса, в кредите под залог — от оценки вашего объекта и дохода.

За и против: когда что выбирать

Если нужно купить жильё, почти всегда выгоднее ипотека: есть госпрограммы, вычет, долгий срок. Кредит под залог для покупки берут, когда объект не подходит под ипотеку, например доля или дом без нужных документов, или когда банк по ипотеке не согласует продавца.

Если деньги нужны на другие цели, ипотека не подходит вовсе, и выбор идёт между кредитом под залог и необеспеченным кредитом. За залог — больше сумма и срок, чем без обеспечения. Против — риск для квартиры при долгих просрочках, расходы на оценку и страховку, сделка дольше обычного кредита.

Есть и гибрид: ипотека под залог имеющейся квартиры. Вы покупаете новое жильё, а в залог идёт старое, и это решает вопрос первоначального взноса.

Нюансы, которые стоит знать заранее

Ограничения Банка России по долговой нагрузке распространяются и на нецелевые кредиты под залог недвижимости. Квартира больше не позволяет взять сумму, которую ваш доход не выдерживает. Страхование самого залога от гибели и повреждения банки требуют в обоих случаях, а страховка жизни и титула добровольная, но влияет на ставку.

Мы помогаем с обоими продуктами. На бесплатном разборе считаем, какой путь подходит под вашу задачу, подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров и сопровождаем сделку до регистрации. Платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••