Кредит под залог апартаментов

Кредит под залог апартаментов: почему это не квартира

Всё решает строчка «назначение» в выписке из ЕГРН. У квартиры там «жилое», у апартаментов — «нежилое». Внешне разницы может не быть никакой: та же планировка, кухня, ванная, соседи. Юридически же это помещение, предназначенное для временного проживания, как гостиничный номер.

Отсюда несколько последствий, о которых покупатели часто узнают поздно. Постоянную регистрацию по месту жительства в апартаментах не оформить, только временную. Коммунальные платежи могут считаться по нежилым тарифам. Налог на имущество по нежилым помещениям тоже бывает выше — проверьте у налоговой. Для банка всё это влияет на то, насколько легко продать объект, если придётся.

Поэтому банки делятся на три группы: одни смотрят на апартаменты почти как на квартиры, другие как на коммерческую недвижимость с более строгими условиями, третьи не берут их вовсе.

Апартаменты в залог банку: какие проходят легче

Апартаменты сильно отличаются между собой, и банк это учитывает:

• В жилом комплексе рядом с обычными квартирами, с понятной планировкой и кухней. Такие объекты ближе всего к жилью, и их берёт больше банков.
• В отдельном апарт-комплексе в городе с хорошим транспортом. Обычно проходят, но условия у части банков строже, чем по квартире.
• Сервисные апартаменты гостиничного типа с управляющей компанией и договором на сдачу. Банк видит в них инвестиционный объект и смотрит на доходность.
• Небольшие студии в переделанных зданиях бывших промзон. Их берут реже всего: маленькая площадь, неясная перспектива района, узкий круг покупателей.
• Апартаменты в отдельно стоящем здании, где важны документы на землю под ним и сам статус здания.

Ипотека на апартаменты: что меняется по сравнению с квартирой

Купить апартаменты в кредит можно, и многие банки это делают. Но часть привычных для ипотеки возможностей здесь не работает. Семейная и другие льготные госпрограммы рассчитаны на жильё, поэтому на апартаменты не распространяются. Материнский капитал на них тоже направить нельзя: закон разрешает тратить его на улучшение жилищных условий, а апартаменты жильём не считаются.

С налоговым вычетом похожая история: имущественный вычет привязан к жилью — квартире, дому, комнате. По апартаментам его, как правило, не дают, но ваш случай лучше уточнить в налоговой или у бухгалтера до покупки.

Условия кредита у многих банков строже, чем по квартире: больше взнос, выше ставка или меньше выбор банков. Это не значит, что покупка невыгодна, — просто считать её нужно по рыночным условиям, без льгот.

Апартаменты для сдачи: личный кредит или через бизнес

Часто апартаменты покупают не для жизни, а под аренду. Тогда стоит сравнить два пути. Первый — ипотека или кредит под залог на вас как частное лицо. Второй — бизнес-ипотека на ИП, если сдача будет приносить регулярный доход и вы готовы вести её как предпринимательство.

Доход от аренды банк учтёт, только если он подтверждён: договор, поступления на счёт, уплаченный налог. Учтите, что режим самозанятого для сдачи нежилых помещений не подходит, а значит, нужно платить НДФЛ с декларацией или оформлять ИП. Какой режим выгоднее, лучше обсудить с бухгалтером.

Что проверить в апартаментах до заявки

• Назначение и вид объекта в выписке из ЕГРН, а для новостроек — проектную декларацию.
• Перепланировки: объединённые студии и перенесённые мокрые зоны оценщик увидит сразу.
• Договор с управляющей компанией или оператором сдачи, если он есть: сроки, возможность расторгнуть, кто получает доход.
• Долги по коммунальным и эксплуатационным платежам — по нежилым помещениям они бывают заметными.
• Согласие супруга на залог, если апартаменты куплены в браке.
• Если здание отдельное — документы на землю под ним.

Как мы подбираем банк под апартаменты

На бесплатном разборе смотрим документы на апартаменты и тип комплекса, ваш доход и цель денег. Из 25+ банков-партнёров отбираем 3–5, которые принимают именно такие объекты и где условия ближе к квартирным. Если апартаменты для банка слабый залог, честно говорим об этом и предлагаем другой объект или другую схему.

Сравниваем личный кредит и бизнес-ипотеку, если вы покупаете под сдачу. На подписание приезжаем лично. Платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••