Залог доли без согласия других собственников: что можно и что скажет банк

Обычно за этим запросом стоит конфликт или неудобный разговор. Квартира досталась по наследству вместе с братом, с которым давно не общаетесь. После развода у каждого по половине, и договариваться с бывшим супругом не хочется. Деньги нужны, а просить согласия не у кого или бесполезно.

Что говорит закон

Закон об ипотеке прямо разрешает участнику общей долевой собственности заложить свою долю без согласия остальных собственников. Договор ипотеки доли удостоверяет нотариус, затем залог регистрируют в Росреестре. Другие собственники могут узнать о залоге, только заказав выписку.

Но есть три оговорки, о которых в рекламе не пишут.

• Это касается только долевой собственности. Если квартира принадлежит нескольким людям без определения долей, то есть в общей совместной собственности, заложить её можно только с согласия всех. Чаще всего так оформлено жильё супругов.
• «Без согласия сособственников» не значит «без согласия супруга». Если доля куплена в браке, она общая с мужем или женой, и для залога нужно их нотариальное согласие. Подробнее в материале о согласии супруга на залог.
• Доля ребёнка. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, нужно разрешение опеки, а под личные нужды взрослых его почти не дают.

Если собственность совместная, а договориться с другим собственником нельзя, сначала нужно определить доли: соглашением у нотариуса или через суд. Только после этого появляется «своя доля», которую можно заложить.

Что скажет банк

Закон разрешает, но банк не обязан соглашаться. И большинство банков в кредите под залог доли отказывает. Банку нужен залог, который можно продать, а долю продать трудно.

Условный пример. Допустим, квартира стоит 10 млн, у вас половина. Кажется, что в залоге 5 млн. Оценщик учтёт, что продаётся часть квартиры с жильцами, и насчитает меньше. Банк выдаст лишь часть этой оценки. Итоговая сумма часто удивляет владельца доли.

Есть исключение: если ваша «доля» на деле отдельная комната в коммунальной квартире, оформленная как самостоятельный объект, для банка это уже комната, и разговор проще.

Кто зарабатывает на «залоге доли без согласия»

Раз банки неохотно берут доли, этот запрос подхватывают частные инвесторы и так называемые ломбарды недвижимости. Они дают деньги быстро и не спрашивают остальных собственников, но цена такого займа обычно высокая, а цель у части игроков другая.

Схема, с которой стоит быть осторожным, выглядит так. Деньги выдают под залог доли на короткий срок. При серьёзной просрочке долю забирают, а потом продают тем, кто профессионально скупает доли и затем давит на остальных собственников: выкупите дороже или продавайте квартиру целиком. В итоге человек теряет долю, а его родственники получают в квартире постороннего совладельца.

• Вместо договора залога предлагают договор купли-продажи или дарения доли.
• Нотариуса нет, или его привозят «свои люди».
• Срок займа короткий, а штрафы за просрочку растут быстро.
• Вас уговаривают ничего не говорить другим собственникам.

Если видите хотя бы два пункта из списка, остановитесь. Подробно о разнице между банком и частником мы писали в разборе займ у частного инвестора или кредит в банке: в чём риск.

Честная оценка риска

Залог доли рискованнее залога квартиры целиком. Если что-то пойдёт не так, долю продадут на торгах, скорее всего дешевле, чем вы рассчитывали, и часть долга может остаться за вами. А остальные собственники получат в квартире чужого человека, и отношения с ними это вряд ли улучшит.

Поэтому перед залогом доли стоит честно ответить себе на три вопроса. Укладывается ли платёж в доход с запасом на случай болезни или потери работы? Есть ли другое имущество, которое можно заложить вместо доли? И не проще ли договориться с сособственниками о продаже квартиры или о выкупе вашей доли?

Рабочие варианты вместо залога доли

1. Залог всей квартиры с участием сособственникаЕсли второй собственник готов стать залогодателем, банк получает целую квартиру, и условия как по обычной квартире. Заёмщиком он быть не обязан: отвечает только своей частью квартиры, если не подписал поручительство.
2. Продать долю сособственникуЕсли деньги нужны крупные, а жить в квартире вы не собираетесь, иногда честнее продать свою долю другому собственнику. У него есть право купить её первым, и часто он сам этого хочет.
3. Другой объектДача, гараж с землёй, вторая квартира: любой целый объект банку интереснее доли. Какие объекты берут и на каких условиях, мы разбирали в материале какую недвижимость банки берут в залог.
4. Банк, который работает с долямиЕсли других путей нет, ищем банк, где доли рассматривают, и честно считаем сумму после оценки, а не до неё.

Как это делаем мы

Сначала смотрим, что у вас на самом деле: долевая или совместная собственность, кто остальные собственники, есть ли среди них дети, не нужен ли сначала раздел. После этого говорим прямо, какая конструкция пройдёт: залог доли, залог всей квартиры с участием сособственника или другой объект.

Если залог доли возможен, подаём только в банки, которые его рассматривают, и присутствуем на сделке лично. Платите вы, только когда получили деньги.