Выкупить долю у бывшего супруга или родственника в кредит: как это устроено

Типовая история: квартира куплена в браке, после развода она общая. Бывшая жена живёт там с ребёнком и хочет остаться, бывший муж согласен продать свою половину, но денег на выкуп у неё нет. Или наследство: квартира досталась троим, один хочет в ней жить и готов выкупить доли брата и сестры.

Сначала разобраться с собственностью

Банку нужна понятная картина: кто сколько владеет и что именно вы покупаете. Здесь бывает три стартовые точки.

• Доли определены и зарегистрированы. Например, у каждого по 1/2 после раздела или наследства. Можно сразу переходить к сделке.
• Квартира в общей совместной собственности бывших супругов. Сначала нужно определить доли: соглашением у нотариуса или через суд. После этого долю можно продать и купить с участием банка.
• Квартира ещё в ипотеке. Без банка-кредитора ничего не выйдет: нужно его согласие или рефинансирование всей ипотеки на одного из бывших супругов. Подробно это разобрано в статье развод и ипотека.

Если среди собственников есть несовершеннолетний ребёнок, понадобится ещё и разрешение опеки. Это добавляет время, но не делает сделку невозможной.

Два способа взять деньги

Чаще всего работает первый путь. Охотнее всего банки кредитуют выкуп последней доли: после сделки вы единственный собственник, и в залог уходит вся квартира. Для банка это почти обычная ипотека. Если же после покупки останутся другие собственники, круг банков сужается до единиц. Когда банк соглашается на долю, мы разбирали в статье ипотека на долю или комнату.

Если вы сами сособственник и покупаете долю у другого сособственника, извещать остальных о продаже не нужно: право преимущественной покупки соблюдают, когда долю продают постороннему. Сделку с долей удостоверяет нотариус.

Почему сделки с родственниками под особым вниманием

Банки знают, что сделки внутри семьи иногда бывают фиктивными: деньги уходят продавцу и возвращаются покупателю, цену завышают, чтобы получить больше. Поэтому выкуп доли у родственника проверяют тщательнее, а часть банков такие сделки не делает вовсе. Подробно об этом в материале купить квартиру у родственников в ипотеку.

• Цена доли рыночная по оценке, без завышения.
• Расчёт безналичный, через аккредитив или депозит нотариуса.
• История понятная: развод, наследство, разъезд поколений.
• Продавец не живёт в квартире или выезжает и снимается с регистрации после сделки.

С бывшими супругами ситуация мягче. После развода бывший муж или жена юридически уже не член семьи, и сделка читается как обычная покупка доли. Но банк всё равно посмотрит на историю квартиры и раздела.

Налоги и вычет

Имущественный вычет не дают, если вы покупаете у взаимозависимого лица: супруга, родителей, детей, братьев и сестёр. Бывший супруг после развода в этот перечень не входит, поэтому при выкупе его доли вычет обычно сохраняется. При выкупе у брата или сестры вычета не будет.

Продавцу тоже стоит посчитать налог: если доля была в собственности меньше минимального срока владения, с продажи может возникнуть НДФЛ. Это обсуждают до сделки, а не после, иначе цена может поменяться в последний момент.

Порядок сделки по шагам

1. ДокументыВыписка из ЕГРН, основания собственности, решение или соглашение о разделе, свидетельства о наследстве.
2. Договорённость с продавцомЦена, сроки, выезд и снятие с регистрации продавца.
3. Заявка и одобрениеПодаём в банк, который кредитует выкуп доли, и получаем решение по заёмщику.
4. Оценка и согласование объектаБанк проверяет квартиру и документы, при необходимости опеку.
5. Сделка у нотариусаПодписание договора купли-продажи доли, кредитного договора и договора залога.
6. Регистрация и расчётПереход права и залог регистрируют, после этого продавец получает деньги.

Такая сделка обычно дольше обычной покупки: нотариус, согласования, иногда опека. Закладывайте запас по времени, особенно если одобрение по вам действует ограниченный срок.

Где поможем

Начинаем с документов: как оформлена собственность, есть ли ипотека, дети-собственники, решение о разделе. Говорим, какая конструкция пройдёт, и подаём в банки, которые кредитуют выкуп доли у бывших супругов и родственников. Координируем нотариуса, банк и продавца, чтобы сделка не встала ни на ком из них.

Если выкуп в кредит не складывается, ищем другой путь: залог другого объекта, созаёмщика или продажу квартиры целиком. Платите вы, только когда получили деньги.