ПРИВИЛЕГИЯ
Перезалог недвижимости в банке возможен не только для квартир. Но чем дальше объект от обычной квартиры в многоквартирном доме, тем меньше банков готовы его взять и тем строже требования. Причина одна, и называется она ликвидность.
Ликвидность глазами банка
Банк берёт залог на случай, если долг придётся возвращать продажей объекта. Поэтому он задаёт себе вопрос: насколько быстро и по какой цене можно продать эту недвижимость, если что-то пойдёт не так.
Квартира в городском доме продаётся сравнительно быстро и предсказуемо. Цена дома за городом зависит от участка, дороги, коммуникаций и материала стен. Долю в квартире продать постороннему сложно: мало кто хочет жить с чужими людьми. Спрос на комнаты ещё уже. Поэтому банки либо отказываются от таких объектов, либо дают под них меньшую сумму относительно оценки. Какие объекты банки берут в принципе, разобрано в материале о недвижимости в залоге.
Дом с участком
С домом перезалог реален, но требования к объекту жёстче, чем к квартире. Новый банк будет смотреть:
- Дом и участок оформлены в собственность и стоят на кадастровом учёте. Заложить дом отдельно от земли под ним нельзя: по закону они идут в залог вместе.
- Категория земли и вид разрешённого использования подходят для жилья: ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, иногда садоводство.
- Круглогодичный подъезд, электричество, обычно вода и отопление.
- Материал стен и состояние дома. Деревянные и каркасные дома берёт меньше банков.
Если первый банк когда-то принял ваш дом, это не значит, что его примет второй: требования у каждого свои. Подробно о них в материале о залоге дома с участком. Рефинансирование кредита под залог дома лучше начинать с проверки объекта по требованиям нового банка, а не с заявки.
Участок без дома и дача
Голая земля для банка самый трудный залог: её цена сильно зависит от места, подъезда и коммуникаций, а покупателей меньше, чем на дома. Если в залоге участок без дома или дача в садовом товариществе, круг банков узкий, а сумма относительно оценки небольшая.
Шансы выше, если участок предназначен для жилищного строительства, стоит на кадастровом учёте с уточнёнными границами и к нему есть круглогодичный подъезд. Если первый кредит был у частника, а участок не подходит банкам, часто разумнее искать замену залога, о ней ниже.
Доля в квартире
Закон позволяет заложить свою долю в общей долевой собственности без согласия других собственников. Если же собственность совместная, например у супругов, согласие нужно. Но перезалог доли в квартире делают очень немногие банки: доля плохо продаётся, а у совладельцев есть преимущественное право покупки при её продаже. Если первый залог был у частного инвестора, банк найти ещё сложнее. Подробнее в материале о залоге доли в квартире.
Рабочие варианты обычно такие:
- Заложить всю квартиру, если другие собственники согласны выступить залогодателями. Обычно это родственники, и для них это реальный риск, который стоит обсудить честно.
- Предложить в залог другой объект, свой или родственника.
- Рефинансировать без залога, если остаток небольшой и доход позволяет.
Если доля досталась по наследству или после развода, а остальные собственники не родственники, вариант с залогом всей квартиры обычно отпадает сразу. Тогда реальнее всего замена залога или кредит без него.
Комната
Кредит под залог комнаты в банке встречается редко, а перезалог комнаты ещё реже. Комната в коммунальной квартире связана с общим имуществом квартиры, соседи имеют преимущественное право покупки при её продаже, а покупателей на такие объекты немного. Комната в бывшем общежитии, оформленная как отдельное жилое помещение, иногда рассматривается лучше, но требования у банков сильно различаются.
Если комната уже в залоге у частника, особенно осторожно относитесь к предложениям «перезаложить за день» у следующего инвестора: долг вырастет, а выход в банк станет ещё сложнее.
Если новый банк не берёт объект: замена залога
| Вариант | Как работает | Что учесть |
|---|---|---|
| Другой объект в залог | Новый банк берёт в залог другую квартиру, ваша освобождается после погашения старого долга | Нужен ликвидный объект и согласие его собственника |
| Два объекта вместе | Сложный объект идёт дополнительным залогом к основному | Расходы на оценку и регистрацию двух объектов |
| Без залога | Остаток гасится потребительским кредитом | Лимиты меньше, требования к доходу жёстче, решение после разбора |
| Частичное погашение | Долг снижают своими деньгами, чтобы банк согласился на меньшую сумму под сложный объект | Нужны свободные деньги |
Замена залога звучит сложно, но по сути это тот же перезалог, только новый банк регистрирует ипотеку на другой объект. Старый залог снимается после погашения долга, как и в обычной схеме. Главное, чтобы собственник нового объекта понимал, на что соглашается, и подписал всё сам, без давления.
Как это делаем мы
Смотрим документы на объект до заявки: категорию земли, кадастровый учёт, состав собственников, обременения. По ним понятно, какие банки в принципе возьмут ваш объект и стоит ли искать замену залога. Если перезалог экономически не оправдан, считаем вариант без него.
Для первой прикидки можно посчитать переплату по текущему кредиту: если разница с новыми условиями небольшая, сложный перезалог может не окупить расходы на оценку и регистрацию. Платите вы, только когда получили деньги.
Частые вопросы
Перезалог недвижимости в банке возможен, если это не квартира?
Да, но банков меньше и требования строже. Дом с участком берут чаще, долю и комнату редко.
Можно ли сделать перезалог доли в квартире?
Закон разрешает заложить свою долю в долевой собственности без согласия совладельцев, но банки берут доли неохотно. Чаще работают варианты с залогом всей квартиры или другого объекта.
Рефинансирование кредита под залог дома: что проверит банк?
Право собственности на дом и участок, категорию земли и вид использования, подъезд, коммуникации, материал стен и оценку.
Дают ли кредит под залог комнаты?
Редко и с ограничениями: банки смотрят на тип комнаты, права соседей и спрос. Для комнаты в коммуналке шансов меньше.
Можно ли перезаложить участок без дома?
Можно, но банков немного, а сумма относительно оценки небольшая. Шансы выше у участка под жилищное строительство с уточнёнными границами и нормальным подъездом.
Разберём вашу ситуацию до подачи в банк
Посмотрим профиль, кредитную историю и залог, отберём 3–5 банков, где условия для вас действительно лучшие. Платите, только когда деньги у вас.