Помещение под сдачу в аренду в кредит: как банк оценит такой проект

Когда помещение покупают для своего бизнеса, банк оценивает компанию и объект. Когда покупают под сдачу, появляется третий участник: арендатор. Именно его платежи становятся источником погашения, и от его надёжности зависит, насколько охотно банк войдёт в проект.

Чем арендный проект отличается для банка

Для банка это не покупка стен, а покупка денежного потока. Вопрос звучит так: если арендатор уйдёт, чем вы будете платить и как быстро найдёте нового. Поэтому одно и то же помещение с действующим арендатором и пустым банк оценит совсем по-разному.

Ещё одна особенность: доход от аренды банк видит только тогда, когда он отражён в отчётности и поступает на счёт. Аренда, которую получают наличными или «как договорились», в расчёт не попадает, как бы стабильно её ни платили.

Как банк смотрит на арендатора и договор

• Кто арендатор. Крупная сеть или устойчивая компания с понятной отчётностью весит больше, чем недавно открытое кафе.
• Сколько осталось до конца договора. Договор, который заканчивается через полгода, банк почти не учитывает.
• Зарегистрирован ли договор. Аренда здания или помещения на год и дольше регистрируется в реестре недвижимости, и банку так спокойнее.
• Как арендатор платил раньше. Поступления на счёт за последние месяцы убеждают сильнее любых обещаний.
• Условия выхода. Право арендатора расторгнуть договор в любой момент с коротким уведомлением снижает его ценность для банка.
• Сколько арендаторов. Один крупный арендатор надёжен, пока он остаётся. Несколько небольших дают более ровный поток.

Хорошо, что при продаже помещения действующий договор аренды не прекращается: он переходит к новому собственнику. Для покупателя это плюс, деньги начинают приходить с первого месяца.

Типовая история: предприниматель покупал помещение, в котором работала аптека. Договор с ней заключили на пять лет, но не зарегистрировали, и до его окончания оставалось меньше года. Банк учёл аренду лишь частично. Перед подачей арендатор продлил договор и зарегистрировал его, и проект зашёл к банку совсем в другом качестве.

Считаем запас между арендой и платежом

Банку мало, чтобы аренда просто покрывала платёж. Ему нужен запас на налоги, содержание, ремонт и месяцы простоя. Разберём условный пример, цифры здесь только для иллюстрации.

Допустим, арендатор платит 400 тысяч в месяц, а платёж по кредиту получается 330 тысяч. На первый взгляд остаётся 70 тысяч. Но из аренды ещё уходят налог с дохода, налог на имущество, страховка объекта и расходы, которые договор не перекладывает на арендатора. Если всё это забирает 60 тысяч, запас почти исчезает, и один месяц простоя съедает доход полугода.

Посмотрите и на то, кто за что платит по договору. Если арендатор сам оплачивает коммунальные услуги, текущий ремонт и возмещает налог на имущество, ваш запас растёт. Если всё лежит на собственнике, он тает.

Банки по-разному учитывают арендный доход: одни берут его целиком, другие с понижающей поправкой, третьи смотрят в основном на ваш основной бизнес. Поэтому один и тот же проект в разных банках получает разные суммы, и подавать его стоит туда, где арендный бизнес понимают.

Поэтому в разговоре с банком полезно показать, чем вы закроете платежи, если помещение будет пустовать несколько месяцев: доходом основного бизнеса, другими объектами, резервом на счёте. Это снимает главный вопрос комитета ещё до того, как его зададут.

Какой объект банк принимает охотнее

Арендный потенциал банк оценивает так же, как ликвидность: насколько легко найти нового арендатора. Помещение на первом этаже с отдельным входом и витринами на оживлённой улице сдаётся быстрее, чем зал на третьем этаже бывшего завода.

• Универсальная планировка, которая подойдёт разным арендаторам.
• Понятное назначение по документам, совпадающее с тем, что там происходит.
• Отдельный вход, парковка, подъезд для разгрузки, если это склад.
• Отсутствие несогласованных перепланировок и долгов по коммунальным платежам.

Отдельно банк смотрит на привязку помещения к конкретному арендатору. Зал, перестроенный под специфическое производство или под сложное оборудование одного клиента, трудно сдать кому-то другому. Если арендатор уйдёт, переделка обойдётся дорого, и банк заранее учитывает это в оценке.

Как помогаем мы

Считаем арендный проект так, как его посчитает банк: с налогами, содержанием и запасом на простой. Проверяем договор аренды и документы на объект до задатка и заранее говорим, где банк задаст вопросы.

Подбираем банки, которые работают с арендным бизнесом и учитывают доход от аренды, ведём сделку и присутствуем на ней лично. Платите вы только тогда, когда получили деньги.

Что подготовить до подачи

1. Договор арендыДействующий или предварительный, с понятным сроком и условиями выхода арендатора.
2. Историю платежейВыписки, где видно, как арендатор платил последние месяцы.
3. Расчёт расходов владельцаНалоги, страховка, содержание, ремонт, которые остаются на вас.
4. План на случай простояЧем будете платить, если помещение несколько месяцев постоит пустым.
5. Документы на объектВыписку из реестра, технический план, подтверждение, что долгов по коммунальным платежам нет.