Аренда или покупка помещения для бизнеса: считаем на цифрах

Самая частая ошибка в этом споре: положить рядом аренду и платёж по кредиту и выбрать меньшее. Так считать нельзя. У аренды и у собственности разные скрытые расходы, разные риски и разный результат через десять лет. Разберём, что входит в каждую сторону.

Решение к тому же часто принимают на эмоциях. Арендодатель поднял ставку, обидно, хочется своё. Или наоборот: страшно брать кредит на десять лет. Расчёт снимает и то, и другое и показывает, о каких деньгах на самом деле идёт речь.

Что входит в стоимость аренды

• Арендная плата и её ежегодная индексация, которая на длинном сроке меняет картину сильнее, чем кажется.
• Коммунальные и эксплуатационные платежи, если они не включены в ставку.
• Обеспечительный платёж, который месяцами лежит у арендодателя.
• Риск переезда: ремонт под себя, который останется в чужих стенах, и потеря клиентов, привыкших к адресу.

Индексацию стоит посчитать отдельно. Допустим, договор позволяет арендодателю раз в год поднимать ставку вслед за инфляцией. Тогда за десять лет вы заплатите не десять годовых сумм по сегодняшней цене, а заметно больше: каждый следующий год дороже предыдущего.

Что входит в стоимость собственности

• Первоначальный взнос. Это деньги, которые уходят из оборота, и вопрос в том, сколько они приносили бы в деле.
• Платёж по кредиту. Часть его идёт в проценты, часть в погашение долга, то есть превращается в вашу долю в объекте.
• Налог на имущество. Для офисов и торговых помещений из региональных перечней он считается от кадастровой стоимости.
• Страховка заложенного объекта, оценка, госпошлины и расходы на сделку.
• Ремонт и содержание здания, включая то, что раньше делал арендодатель: кровля, инженерия, фасад.

И ещё одна статья, которую не видно в таблицах: время собственника. Аренда не требует от вас разбираться с кровлей и счётчиками, собственность требует. Для небольшого бизнеса это тоже ресурс.

Условный пример расчёта

Цифры ниже придуманы для иллюстрации и ничего не говорят о текущих условиях. Допустим, компания арендует склад за 200 тысяч в месяц. Такой же склад можно купить за 25 миллионов: взнос 5 миллионов, остальное в кредит, платёж, допустим, 330 тысяч в месяц.

В этом примере ежемесячно покупка заметно дороже аренды, и это нормально. Вопрос в том, что останется через срок кредита. В аренде останутся платёжки. В собственности останется склад, рыночная цена которого может вырасти или упасть, но долга на нём уже нет.

Есть и обратный эффект. Платёж по кредиту меняется по понятным правилам договора, а аренда растёт вместе с рынком. Через несколько лет разрыв между ними сокращается, и бывает, что собственность становится дешевле аренды даже в месячном выражении.

Типовая ситуация: к нам пришла сеть небольших пекарен, которая хотела купить помещение под производство. Ежемесячно покупка выходила почти вдвое дороже аренды. Но производство привязано к месту: печи и вентиляцию переносить дорого, а арендодатель дважды за три года поднимал ставку. С учётом цены возможного переезда покупка выигрывала на горизонте семи лет, и решение приняли спокойно, понимая цифры.

Поэтому правильный расчёт делается на весь срок: сколько вы заплатите за аренду с учётом индексации, сколько за покупку со всеми расходами, и сколько будет стоить объект в конце. Плюс один честный вопрос: что дали бы бизнесу 5 миллионов взноса, если бы остались в обороте.

Когда выигрывает аренда

• Бизнес быстро меняется, и через три года понадобится другая площадь или другой район.
• Деньги в обороте приносят больше, чем экономия на аренде.
• Подходящих объектов на продажу нет, а сдаваемых много.
• Арендатор вы удобный, и ставка годами не растёт.

Аренда честнее и для бизнеса, который только проверяет новую точку. Купить помещение под гипотезу, которая не подтвердилась, значит потом продавать его в спешке и, скорее всего, дешевле.

Когда выигрывает покупка

• Бизнес привязан к месту: клиенты, оборудование, которое дорого перевозить, лицензии на адрес.
• Арендодатель регулярно пересматривает ставку, и каждый пересмотр становится риском.
• Вы планируете работать в этих стенах дольше срока кредита.
• Помещение ликвидно, и при необходимости его можно сдать или продать.
• Вы уже арендуете то, что продаётся: история аренды работает аргументом в банке.

Если признаки разошлись, например бизнес привязан к месту, а денег в обороте впритык, есть промежуточные варианты. Можно договориться с арендодателем о длинном договоре с понятной индексацией или о праве выкупа через несколько лет. Это тоже стоит обсудить до решения.

Как помогаем мы

Считаем аренду против покупки на ваших цифрах и на весь срок, со всеми расходами владельца, а не по рекламному платежу. Если покупка не выигрывает, так и говорим.

Если решение в пользу своих стен, проверяем объект глазами банка до задатка, подбираем несколько банков и ведём сделку до регистрации. Платите вы только тогда, когда получили деньги.

Как посчитать самому

1. Выпишите аренду на весь срокТекущая ставка, индексация по договору, коммунальные и эксплуатационные платежи.
2. Узнайте реальный платёжНе с баннера, а из расчёта банка под ваш бизнес и объект.
3. Добавьте расходы владельцаНалог, страховка, содержание, ремонт, расходы на сделку.
4. Оцените взносЧто эти деньги принесли бы в обороте за тот же срок.
5. Сравните итогРазницу в расходах против стоимости объекта, который останется у вас в конце.