Бизнес-ипотека: как купить помещение для бизнеса в кредит

Бизнес-ипотека устроена как обычная ипотека, только для компаний и ИП: банк даёт деньги на склад, офис или торговое помещение, а сам объект становится залогом. Ниже разберём, как банк принимает решение, что проверить до задатка и как пройти сделку без сюрпризов.

Как это работает

Вы находите объект и вносите первоначальный взнос, остальное оплачивает банк. Собственность регистрируется на вас, а в реестре недвижимости появляется запись об ипотеке. Работать в помещении и делать ремонт можно, а вот сдачу в аренду и серьёзные перестройки договор обычно требует согласовывать с банком.

Чем это отличается от кредита на любые цели под залог имущества? Здесь деньги целевые: они уходят продавцу за конкретный объект. Зато и сроки длиннее, и залогом выступает сама покупка, а не то, что у вас уже есть.

Оценивают здесь двоих: компанию и объект. Сильный бизнес вытягивает средний объект, а хорошее ликвидное помещение вытягивает компанию, которой на общих основаниях дали бы меньше. Если слабы оба, сделка не сложится.

Что банк смотрит в компании

• Срок работы и стабильность выручки. Молодой компании сложнее, но ликвидный объект и весомый взнос могут это уравновесить.
• Как платёж ляжет на бизнес. Банк сравнивает будущий платёж с денежным потоком. Если вы сейчас платите аренду, это сильный аргумент: деньги на платёж бизнес уже находит каждый месяц.
• Налоговую нагрузку и чистоту оборотов. Выручка, которой нет в отчётности и выписках, для банка не существует.
• Действующие долги и залоги. Всё, что уже взято, банк вычтет из ваших возможностей.
• Собственника. Его поручительство входит в большинство таких сделок.

Типовая история: к нам пришла торговая компания, которая восемь лет арендовала склад и решила его выкупить. Свой банк предложил сумму, которой не хватало. В другом банке ту же компанию прочитали иначе: восемь лет аренды без задержек показали, что платёж такого размера бизнесу по силам, и сумма сошлась.

Что банк смотрит в объекте

Банку важно, сможет ли он продать помещение, если что-то пойдёт не так. Склад у хорошей трассы или офис с отдельным входом на оживлённой улице он оценит охотнее, чем помещение в глубине промзоны, у которого один возможный арендатор.

Оценку делает оценщик, которого принимает банк. Как правило, кредит считается от меньшей из двух сумм: цены покупки или оценки. Если оценка вышла ниже цены, разницу закрывает ваш взнос, поэтому торг с продавцом лучше вести, уже понимая, во сколько объект оценят.

Размер первоначального взноса у разных банков разный и зависит от объекта и компании. Чем ликвиднее помещение и сильнее бизнес, тем меньшую долю банк ждёт от вас. Иногда вместо части взноса принимают дополнительный залог: другое помещение компании или собственника.

Как проходит сделка

1. Разбор и решение по компанииБанк оценивает бизнес и называет, на какую сумму можно рассчитывать. С этим уже можно спокойно вести переговоры.
2. Проверка объектаДокументы, история собственников, назначение, перепланировки, земля. Здесь же выясняется, примет ли объект банк.
3. Оценка и страховкаБанк заказывает оценку у принятого им оценщика. Страхование самого объекта, как правило, обязательное условие.
4. Подписание и расчётыДеньги продавцу обычно идут через аккредитив или безопасный счёт и раскрываются после регистрации перехода права.
5. РегистрацияПереход права и ипотека регистрируются в реестре недвижимости. После этого продавец получает деньги, а вы ключи.

Больше всего времени обычно съедают не банки, а документы по объекту. Если продавец готов к сделке и бумаги в порядке, процесс идёт заметно быстрее, поэтому готовность продавца стоит обсудить на первой же встрече.

Расходы, о которых забывают

• Оценка объекта и её возможное обновление в будущем.
• Ежегодная страховка заложенного объекта.
• Госпошлины за регистрацию и, если нужно, услуги нотариуса.
• Налог на имущество. Для офисов и торговых помещений из региональных перечней он считается от кадастровой стоимости, причём и на упрощённой системе.
• Содержание, коммунальные платежи и ремонт, которые раньше были заботой арендодателя.

Честное сравнение с арендой включает всё это, а не только платёж по кредиту. Иногда покупка всё равно выигрывает, иногда нет, и лучше узнать это до подписания.

Отдельный вопрос НДС. Если продавец работает с налогом, цена обычно его включает, и при определённых условиях налог можно принять к вычету. Как это сработает в вашем случае, обсудите с бухгалтером до подписания договора.

Как помогаем мы

Смотрим объект глазами банка до сделки: заранее скажем, что банки примут в залог охотно, а где сделка встанет. Проверяем документы до задатка и считаем покупку против аренды по полной стоимости, а не по платежу.

Подбираем несколько банков под ваш бизнес и объект, ведём заявку и присутствуем на сделке лично в Москве, области и Петербурге. Платите вы только тогда, когда получили деньги.

Перед задатком проверьте

• Выписку из реестра: собственник, обременения, назначение.
• Соответствие помещения техническому плану.
• Как продавец получил объект и нет ли споров вокруг него.
• Кто сейчас арендует помещение и на каких условиях.
• Что под зданием: земля в собственности или в аренде.