Что бизнес может дать в залог банку и во сколько его оценят

Залог пугает многих предпринимателей, хотя устроен буднично. Банк не стремится забрать ваше имущество: продажа залога для него долгая и хлопотная процедура. Ему нужно, чтобы риск был закрыт и вы платили. Взамен обеспечение раздвигает сумму и срок и расширяет список банков, готовых рассматривать заявку.

Беззалоговые кредиты для бизнеса тоже существуют, но это другие условия: лимиты меньше, требования к оборотам и истории жёстче, решение всегда после разбора. Когда речь о серьёзной сумме, вопрос обеспечения возникает почти неизбежно.

Что принимают в залог

Залогодателем не обязательно должна быть сама компания. Квартира собственника, машина директора, помещение дружественной фирмы тоже могут стать обеспечением, если владелец согласен. Банк оформит с ним отдельный договор залога.

Товары в обороте и права требования банк принимает с оговорками. Товар продаётся и меняется каждый день, поэтому банк требует держать его остаток не ниже оговорённого уровня и может проверять склад. Выручку по контрактам он учитывает, если покупатели надёжны, а договоры не запрещают уступку.

Почему банк оценивает дешевле рынка

Первое, что удивляет: склад, который вы считаете стоящим сорок миллионов, банк учтёт в залоге заметно дешевле. Это не придирка. Банк закладывает время на продажу, расходы на неё и то, что продавать придётся не по лучшей цене, а быстро.

Поэтому в расчётах фигурируют две цифры: рыночная стоимость из отчёта оценщика и залоговая, то есть рыночная с поправкой. Поправка у каждого банка своя и зависит от вида имущества. По ликвидной квартире она скромная, по узкоспециальному станку может быть очень серьёзной.

Условный пример: допустим, рыночная стоимость склада по отчёту оценщика 40 миллионов. Банк применяет свою поправку и учитывает его, скажем, в 28. Если кредит нужен на 35, этого залога не хватит, и придётся либо добавлять имущество, либо уменьшать сумму, либо искать банк с меньшей поправкой по такому типу объектов.

Отсюда практический вывод: одно и то же имущество в разных банках даёт разную сумму кредита. Иногда разница настолько большая, что меняет весь план финансирования.

Поручительство и гарантийные фонды

Почти в любой сделке с бизнесом банк просит поручительство собственника, а иногда и связанных компаний. Это не залог имущества, но серьёзное обязательство: если компания не заплатит, банк вправе потребовать деньги с поручителя.

Когда своего имущества не хватает, помогают программы поручительства государственных фондов поддержки малого и среднего бизнеса. Фонд отвечает перед банком за часть долга, и недостающее обеспечение закрывается. За это берут комиссию, и требования у фондов свои, но для многих компаний это рабочий способ дотянуть залог до нужной суммы.

Типовая история: компании, которая развозит продукты по магазинам, не хватало залога для кредита на расширение. Склад был арендованный, машины частично в лизинге. Сделку собрали из трёх частей: залог свободных машин, квартира собственника и поручительство регионального гарантийного фонда на недостающую часть.

Что делает залог слабее

• Неясные документы. Перепланировки, несоответствие назначения, споры о правах. Такой объект банк либо не возьмёт, либо оценит с большой скидкой.
• Имущество уже в залоге. Последующий залог закон допускает, но многие договоры его запрещают или требуют согласия первого банка.
• Низкая ликвидность. Помещение в глубине промзоны, техника редкой марки, оборудование, встроенное в конкретный цех.
• Сложности с продавцом или владельцем. Наследство, доли, брачные права. Банку нужны согласия всех, кто может претендовать на имущество.
• Арендованная земля под зданием без понятного договора. Здание без прав на участок под ним залог неполноценный.

Можно ли пользоваться заложенным

Да, в большинстве случаев. Склад продолжает работать, машины ездят, станки крутятся. Ограничения касаются распоряжения: продать, подарить, сдать в долгую аренду или заложить повторно без согласия банка нельзя. Банк также может периодически проверять состояние имущества и требовать страховку.

Если со временем понадобится продать заложенное, это решается: банк соглашается на замену залога или на погашение части долга из денег от продажи. Обсуждать такие вещи нужно заранее, а не ставить банк перед фактом.

Как помогаем мы

Смотрим ваше имущество глазами банка и заранее говорим, что примут охотно, что с большой поправкой, а что лучше не предлагать. Подбираем банки, где ваш залог ценится выше, и при необходимости подключаем гарантийные фонды.

Проверяем документы до подачи, ведём оценку и сделку. Платите вы только тогда, когда получили деньги.

Коротко

• Лучше всего банк принимает недвижимость, хуже всего узкоспециальное оборудование и товары.
• Залоговая стоимость всегда ниже рыночной, и поправка у банков разная.
• Имущество собственника и третьих лиц тоже может стать залогом.
• Документы по имуществу проверяют до подачи, а не после оценки.