Налоговый вычет по ипотеке: сколько можно вернуть и как не потерять деньги

Имущественный вычет придуман, чтобы покупка жилья обходилась немного дешевле. Механизм простой: из вашего облагаемого дохода вычитается часть расходов на квартиру, и вы возвращаете налог, который с этой части уже заплатили. Если налог не платили, возвращать нечего.

Вычетов при ипотеке два, и у каждого свои правила. Ошибки в них стоят денег, причём иногда навсегда: часть права сгорает, если распорядиться им неудачно. Разберём оба.

Два вычета и их лимиты

База в два миллиона кажется скромной для нынешних цен, но это лимит на человека. Супруги могут получить вычет каждый, если оба ещё не использовали своё право. Для семьи это до двух лимитов на покупку и до двух на проценты.

Вычет по процентам часто оказывается крупнее, чем по покупке, но растягивается на годы: вы заявляете его по мере уплаты процентов. На длинной ипотеке три миллиона процентов набираются быстрее, чем кажется.

Условный пример. Квартира стоит девять миллионов, из них семь взяты в ипотеку. По покупке вы вернёте максимум 260 тысяч, потому что база ограничена двумя миллионами. Если за первый год вы заплатили банку шестьсот тысяч процентов, за этот год по процентам вернётся ещё 78 тысяч. И так каждый год, пока сумма уплаченных процентов не дойдёт до трёх миллионов.

Право на вычет появляется не с даты подписания кредитного договора, а когда квартира стала вашей: на вторичке с регистрации права собственности, на новостройке с подписания передаточного акта. Заявлять вычет по процентам можно только за те годы, когда право уже возникло.

Кто имеет право

• Вы платите НДФЛ: работаете официально по найму или получаете другой облагаемый доход и отчитываетесь по нему.
• Вы собственник квартиры или супруг собственника, если квартира куплена в браке.
• Продавец не взаимозависимое с вами лицо: не супруг, не родитель, не ребёнок, не брат или сестра, не опекун или подопечный.
• Оплата шла из ваших денег или ипотеки, а не из маткапитала, субсидий или средств работодателя.

Предприниматели на упрощёнке или патенте, самозанятые и неработающие пенсионеры без облагаемого дохода вернуть налог не смогут, пока у них не появится доход, облагаемый НДФЛ. У пенсионеров есть особенность: они могут перенести вычет на три года назад, на период, когда ещё работали.

Как получить: два пути

Через налоговую. По окончании года подаёте декларацию 3-НДФЛ и получаете налог за весь год одной суммой. Можно подать сразу за три предыдущих года.

Через работодателя. Получаете уведомление от налоговой и отдаёте его в бухгалтерию. С этого момента налог с зарплаты не удерживают, пока не исчерпается сумма. Удобно, если не хотите ждать конца года.

Есть и упрощённый порядок: если ваш банк обменивается данными с налоговой, сведения о покупке и процентах она получает сама, а вам остаётся подтвердить заявление в личном кабинете налогоплательщика.

1. Договор и правоДоговор купли-продажи и выписка из ЕГРН, а для новостройки ДДУ и передаточный акт.
2. Документы об оплатеПлатёжки, выписки, документы по аккредитиву или расписка продавца.
3. Документы по кредитуКредитный договор и справка банка об уплаченных процентах за год.
4. Доход и налогСправка о доходах и суммах налога от работодателя.
5. Заявление о распределенииЕсли квартира в браке и вы делите вычет между супругами.

Как не потерять деньги

• Распределяйте вычет по процентам осознанно. Он даётся один раз, и выгоднее заявить его на того супруга, у кого доход выше и стабильнее.
• Храните документы об оплате. Без них налоговая откажет, а восстановить их через годы сложно.
• Помните о трёх годах. Вернуть налог можно только за три последних года, более ранние сгорают.
• Следите за формулировками при рефинансировании. Вычет по процентам сохраняется, если в новом договоре сказано, что кредит выдан на погашение ипотеки.
• Не бойтесь досрочного погашения из-за вычета. Оно уменьшает проценты, а с ними и вычет, но экономия на процентах всё равно больше.

Типовая история: супруги купили квартиру, вычет по покупке и по процентам целиком оформили на жену, у которой доход был скромнее. Возврат растянулся на много лет, а у мужа право на вычет по процентам так и осталось неиспользованным. Распределение можно было сделать иначе с самого начала.

Где поможем

Сам вычет оформляется в налоговой, и это несложно сделать самостоятельно. Наша часть в другом: при подготовке сделки подсказываем, как распределить собственность между супругами и как оформить договоры, чтобы право на вычет не потерялось.

Если вы рефинансируете ипотеку, заранее проверяем формулировки нового договора, от которых зависит вычет по процентам.

Коротко

• Два вычета: за покупку и за проценты, у каждого свой лимит.
• Вычет по процентам даётся один раз, распределяйте его с умом.
• Сделки с близкими родственниками права на вычет не дают.
• Вернуть налог можно за три последних года.