Страхование при ипотеке: что обязательно по закону, а что можно не брать

Страхование при ипотеке вызывает больше всего вопросов и споров. Банк предлагает комплексный полис, менеджер говорит «так положено», а заёмщик не понимает, где требование закона, а где коммерческое предложение. Между тем от этого решения зависит не только сумма полиса, но и ставка на годы вперёд.

Что требует закон

Закон об ипотеке обязывает страховать только сам предмет залога: квартиру или дом от повреждения и гибели. Обычно это конструктив: стены, перекрытия, кровля. Отделка и вещи внутри в обязательную страховку не входят.

Всё остальное добровольно. Банк при этом вправе предложить разные условия тем, кто страхуется, и тем, кто нет. Отказ от добровольного полиса не делает кредит невозможным, но почти всегда делает его дороже. Поэтому разговор идёт не о том, можно ли отказаться, а о том, выгодно ли.

Во всех ипотечных полисах выгодоприобретателем стоит банк. Если наступает страховой случай, страховая компания в пределах суммы долга платит банку, а остаток, если он есть, получаете вы или ваши наследники. Поэтому страховая сумма обычно привязана к остатку долга и уменьшается вместе с ним, а полис с каждым годом немного дешевеет.

Три вида страховок

Комплексный полис объединяет два или три вида в один договор. Это удобно, но в такой «комплекс» иногда входят опции, которые вам не нужны. Попросите расписать стоимость по каждому виду отдельно: так проще понять, за что вы платите.

Страхование жизни: брать или нет

Отказ от страхования жизни почти всегда поднимает ставку. Поэтому вопрос не «нужно ли», а «что выгоднее». Посчитайте разницу в платеже между двумя вариантами за год и сравните с годовой стоимостью полиса. Помните, что полис стоит денег каждый год, а надбавка к ставке действует, пока не погашен кредит.

Есть и вторая сторона. Ипотека берётся на долгие годы, и если с основным заёмщиком что-то случится, семья останется с долгом. Полис закрывает этот риск. Для семьи с одним кормильцем и маленькими детьми это аргумент сильнее любой математики.

Если заёмщиков двое, банк может попросить застраховать обоих, распределив страховую сумму пропорционально их доходам. Тогда при страховом случае с одним из супругов долг гасится в его доле, а второй продолжает платить остаток. Это стоит обсудить при выборе полиса, а не принимать как данность.

Страхование титула: когда имеет смысл

• В истории квартиры есть наследство, особенно недавнее.
• Квартира приватизирована, и есть отказники от приватизации.
• Продавец получил квартиру по дарению незадолго до продажи.
• В прошлых сделках участвовали несовершеннолетние.
• У продавца финансовые трудности и есть риск его банкротства.

Для новостройки по ДДУ титульное страхование обычно не нужно: у квартиры нет прошлых собственников. А для вторички с чистой и простой историей это скорее дополнительное спокойствие, чем необходимость.

Если страховой случай всё же произошёл, сообщите о нём и страховщику, и банку как можно раньше, сохраните все документы и продолжайте платить, пока выплата не поступила. Просрочка в ожидании страховой выплаты остаётся вашей просрочкой.

Как вернуть деньги и не переплачивать

1. Период охлажденияОт добровольной страховки можно отказаться в течение 14 дней после покупки и вернуть деньги. Но если полис влиял на ставку, банк вправе её поднять по условиям договора.
2. Полное досрочное погашениеЕсли вы закрыли ипотеку досрочно, часть премии по полису, оформленному под кредит, можно вернуть пропорционально неиспользованному сроку. Заявление нужно подать самому.
3. Смена страховщикаПри ежегодном продлении можно перейти к другой компании, если банк её принимает. Новый полис нужно вовремя передать банку.

Типовая история: заёмщик досрочно закрыл ипотеку, обрадовался и забыл про страховку, оплаченную на год вперёд. Часть премии ему полагалась, но заявление никто за него не подал. Возврат небольшой, но это деньги, которые просто остались у страховщика.

И несколько правил, чтобы не переплачивать год за годом:

• Сравнивайте полисы перед каждым продлением, а не продлевайте автоматически.
• Проверяйте, не включена ли страховка в сумму кредита: тогда на неё начисляются проценты.
• Смотрите, что именно покрывает «комплекс», и убирайте лишнее.
• Продлевайте полис вовремя: просроченная страховка может стать основанием для повышения ставки.
• Храните полисы и квитанции: они нужны и банку, и для возврата денег.

Где поможем

Считаем, во что обходятся варианты со страховкой жизни и без, и показываем разницу на всём сроке. Подсказываем страховщиков, которых принимает банк, и следим, чтобы в договоре не оказалось полисов, о которых не договаривались.

После сделки остаёмся на связи: подскажем по продлению и по возврату премии, если решите погасить ипотеку досрочно.

Коротко

• По закону обязательна только страховка самой квартиры.
• Страхование жизни добровольное, но влияет на ставку: решение принимается по цифрам.
• Страховщика можно выбрать самому из списка банка.
• При досрочном погашении часть премии можно вернуть, подав заявление.