Досрочное погашение ипотеки: сокращать срок или платёж

Досрочное погашение остаётся одним из самых простых способов сэкономить на ипотеке. Закон о потребительском кредите разрешает гасить досрочно без штрафов и комиссий, достаточно уведомить банк в срок, указанный в договоре, а по закону он не может быть больше тридцати дней. А вот выбор между сроком и платежом многие делают по привычке или оставляют банку.

Если в заявлении не указать вариант, банк применит тот, что заложен у него по умолчанию. Чаще всего это уменьшение платежа. Удобно, но не всегда выгодно.

Что происходит в каждом случае

Когда вы вносите деньги досрочно, уменьшается остаток долга. Дальше банк пересчитывает график одним из двух способов.

Математически сокращение срока выгоднее: долг гасится быстрее, и проценты начисляются меньшее время. Но выгода не единственный критерий, и есть ситуации, когда меньший платёж разумнее.

Почему же банк по умолчанию чаще уменьшает платёж? Для него это просто безопаснее: меньший платёж означает меньший риск просрочки. Ничего плохого в этом нет, но решение о вашем бюджете лучше принимать вам, а не настройке в банковской системе.

Логика на условном примере

Допустим, остаток долга шесть миллионов, до конца ипотеки двадцать лет, и вы вносите досрочно пятьсот тысяч. Если сократить срок, платёж не изменится, а ипотека закончится заметно раньше. Если сократить платёж, он станет меньше, а срок останется прежним.

В первом случае экономия на процентах больше, иногда в разы. Во втором вы получаете запас в бюджете каждый месяц. Насколько велика разница, зависит от ставки и оставшегося срока, поэтому перед заявлением попросите банк показать оба графика. Это бесплатно, и цифры говорят сами за себя.

Есть и правило, которое работает почти всегда: чем раньше от начала ипотеки вы гасите досрочно, тем сильнее эффект. В первые годы большая часть платежа уходит на проценты, и каждый досрочный рубль сокращает именно их.

Источники для досрочного погашения обычно одни и те же: премии, налоговый вычет, материнский капитал, продажа машины или дачи, наследство. Удобно заранее решить, что делать с каждым из них, а не думать заново каждый раз.

Когда разумнее сокращать платёж

• Платёж тяжёлый, и вы боитесь не справиться при потере дохода.
• Впереди крупные расходы: ребёнок, ремонт, переезд.
• Есть другой долг с более высокой ставкой, и освободившиеся деньги лучше направить на него.
• Вы планируете гасить досрочно регулярно и хотите сохранить гибкость.

Есть и компромисс: уменьшить платёж, а освободившуюся разницу продолжать вносить досрочно. Экономия будет близка к сокращению срока, а если понадобятся деньги, вы просто перестанете вносить сверх графика, и никаких обязательств не нарушите.

Типовая история: семья каждую весну получала налоговый вычет и отправляла его в ипотеку с уменьшением платежа. За несколько лет платёж стал заметно легче, и когда в семье родился второй ребёнок, а жена ушла в декрет, бюджет выдержал без напряжения. Сокращай они срок, переплата была бы меньше, но именно в тот год запас оказался важнее.

Отдельный вопрос: гасить досрочно или сначала рефинансировать. Если ваша ставка заметно выше рыночной, а остаток большой, сначала стоит посчитать рефинансирование. Досрочное погашение по дорогому кредиту тоже экономит, но перевод долга под меньшую ставку может дать больше, а свободные деньги потом всё равно можно внести досрочно уже в новом банке.

Как оформить досрочное погашение

1. Уведомите банкОбычно через приложение или в отделении. Срок уведомления указан в договоре.
2. Выберите вариантСрок или платёж. Если не указать, банк применит вариант по умолчанию.
3. Внесите деньгиНа счёт для погашения к дате списания.
4. Получите новый графикПроверьте, что пересчёт сделан именно так, как вы просили.

Подводные камни

• Условия госпрограмм. В некоторых программах есть свои правила досрочного погашения и пересчёта. Проверяйте договор.
• Налоговый вычет. Досрочное погашение уменьшает проценты, а с ними и вычет. Экономия на процентах при этом больше вычета.
• Страховка. При полном досрочном погашении часть страховой премии можно вернуть. Заявление нужно подать самому.
• Обременение. После полного погашения проверьте, что запись о залоге снята в Росреестре, и заберите закладную, если она была бумажной.
• Подушка безопасности. Не отдавайте банку все сбережения. Если завтра понадобятся деньги, вернуть внесённое нельзя.

Где поможем

Считаем оба варианта по вашему графику и ставке и показываем разницу в рублях. Подсказываем, когда выгоднее гасить досрочно, а когда сначала рефинансировать, и что делать со страховкой и вычетом.

Мы остаёмся на связи и после сделки, и досрочное погашение как раз одна из частых тем, с которыми клиенты к нам возвращаются.

Коротко

• Досрочно гасить можно без штрафов, уведомив банк заранее.
• Сокращение срока экономит больше, сокращение платежа даёт запас в бюджете.
• Выбор указывайте в заявлении сами, иначе банк решит по умолчанию.
• Не отдавайте банку последнюю подушку безопасности.