Рефинансирование ипотеки: когда пора и во что обойдётся переход

Ставки отошли от пика, и ипотека, оформленная на высоте, сейчас стоит дороже того, что банки предлагают новым заёмщикам. Сам банк ставку по действующему договору не снизит. Рабочий механизм один: рефинансирование, то есть перевод долга в другой банк на новые условия.

Ипотека рефинансируется дольше потребительского кредита: квартира в залоге, и залог нужно перевести к новому банку. Поэтому считать надо не разницу ставок, а итог с учётом всех расходов и времени.

Когда пора считать

• Рыночные ставки заметно ниже вашей.
• Остаток долга большой и до конца ещё много лет. На маленьком остатке экономия растворяется в расходах.
• Вы платите без просрочек. Банки охотно забирают таких заёмщиков к себе.
• Хотите изменить срок, вывести созаёмщика или объединить ипотеку с другими кредитами.

Если до конца ипотеки осталось два-три года или остаток небольшой, переход часто не окупается. Тогда выгоднее направить деньги в досрочное погашение и не тратить время на смену банка.

Ждать ли, пока ставки снизятся ещё? Угадать это не может никто. Если экономия есть уже сейчас, переход имеет смысл: при дальнейшем снижении ипотеку можно будет пересобрать снова, если расходы на это окупятся. Если экономия на грани, разумно подождать и вернуться к расчёту позже.

Как посчитать реальную выгоду

Допустим, остаток долга пять миллионов, до конца пятнадцать лет. Новый банк предлагает ставку ниже, и платёж уменьшается. Умножьте разницу в платеже на число оставшихся месяцев: это экономия до расходов. Точнее посчитать по двум графикам, но для первой прикидки этого достаточно.

Теперь вычтите расходы на переход:

• Оценка квартиры для нового банка.
• Новая страховка. По старому полису часть премии иногда можно вернуть.
• Госпошлины и регистрация нового залога.
• Возможная надбавка к ставке на период, пока залог переоформляется.
• Время: на переход уходят недели, и всё это время вы платите по старому графику.

Если после вычета расходов экономия остаётся весомой, рефинансировать стоит. Если нет, мы так и скажем. Бывает, что разумнее подождать ещё полгода и вернуться к расчёту, когда разница станет больше.

Как проходит рефинансирование

1. Справки по старому кредитуОстаток долга, реквизиты, сведения об отсутствии просрочек.
2. Заявка и одобрениеНовый банк проверяет вас и квартиру, вы заказываете оценку.
3. Погашение старого кредитаНовый банк перечисляет деньги в старый.
4. Снятие и регистрация залогаСтарое обременение снимается, новое регистрируется в пользу нового банка.
5. Итоговые условияПосле регистрации залога начинает действовать окончательная ставка.

Квартира в этой цепочке не остаётся без присмотра, а вы без жилья: это стандартная процедура. Сложность в другом. Новый банк должен быть готов работать с квартирой, которая заложена у другого, а таких банков меньше, чем кажется. Подавать вслепую в те, что этого не делают, значит копить отказы в истории.

Типовая история: к нам пришёл заёмщик, который платил ипотеку без единой просрочки и получил три отказа подряд в рефинансировании. Банки видели обременение в выписке и закрывали заявку автоматически. Проблема была не в нём, а в выборе банков. Мы подали туда, где с заложенными квартирами работают, и переход прошёл по плану.

Не забудьте и про страховку. Новый банк потребует свой полис на квартиру, а возможно, и на жизнь. Старый полис после погашения кредита можно расторгнуть и вернуть часть премии, если договор это предусматривает. Эти деньги тоже входят в расчёт выгоды.

Госпрограммы, вычет и маткапитал

Льготные программы. Рефинансировать семейную или другую льготную ипотеку в рыночную обычно бессмысленно: ставка по программе и так ниже рынка. Перевести льготную ипотеку в другой банк внутри программы иногда можно, условия уточняем на дату сделки.

Налоговый вычет по процентам. Сохраняется, если новый договор целевой и в нём прямо сказано, что кредит выдан на погашение ипотеки. Проверьте формулировку до подписания.

Материнский капитал. Если он был направлен в старый кредит, рефинансирование это не отменяет, а обязательство выделить доли детям после погашения остаётся в силе.

Где поможем

Считаем настоящую выгоду: по остатку долга, со страховками, оценкой и регистрацией. Подбираем банк, который берётся за заложенную квартиру, и ведём сделку от справок до регистрации нового залога, чтобы вы не оставались один на один с двумя банками.

Если экономии нет, говорим прямо. Платите вы, только когда получили деньги.

Коротко

• Считайте не разницу ставок, а экономию за вычетом всех расходов.
• Рефинансирование окупается на большом остатке и длинном сроке.
• Льготную ипотеку в рыночную переводить обычно незачем.
• Проверьте формулировку нового договора, чтобы сохранить вычет по процентам.