Кредит под залог квартиры родственника: как это устроено

К нам часто приходят семьи с одной и той же задачей: сыну нужны деньги на бизнес или на крупную покупку, а квартира у родителей. Или наоборот: родители хотят помочь, а сами кредит уже не потянут по возрасту или доходу. Решение есть, и оно законное.

Как это устроено

Гражданский кодекс допускает, чтобы залогодателем был не сам должник, а третье лицо. В такой сделке двое участников: заёмщик берёт кредит и платит, залогодатель отдаёт в залог свою недвижимость. Подписываются два договора: кредитный с заёмщиком и договор ипотеки с залогодателем.

Залогодатель отвечает перед банком только заложенным имуществом. Он не обязан платить по кредиту из своего кармана, если не стал заодно поручителем или созаёмщиком. Но если заёмщик перестанет платить, банк обратит взыскание на квартиру, и для семьи это может быть больнее любого долга.

Решение по кредиту банк принимает прежде всего по заёмщику: его доходу, истории и нагрузке. Квартира родственника снижает риск банка и открывает сумму и срок, недоступные без обеспечения, но не заменяет способность платить.

Частые варианты такой схемы: сын-предприниматель берёт кредит под квартиру родителей; дочь закладывает свою квартиру, чтобы помочь брату закрыть дорогие долги; один из супругов закладывает личную добрачную квартиру под кредит второго. Юридически всё это одна и та же конструкция, а вот риски для семьи в каждом случае свои.

Не все банки работают с залогом третьих лиц одинаково. Одни принимают его спокойно, другие только от близких родственников, третьи требуют, чтобы залогодатель обязательно стал созаёмщиком. Поэтому выбор банка здесь начинается с вопроса, какую роль готов играть ваш родственник.

Какую роль может играть родственник

Многие банки хотят, чтобы собственник залога участвовал в кредите не только квартирой. Поэтому залогодателя часто просят стать созаёмщиком или поручителем. Так банку проще: при проблемах он может требовать деньги и с него.

Разница принципиальная, и её нужно проговорить заранее. Подписать «просто согласие на залог» и оказаться поручителем по чужому долгу: неприятный сюрприз, который случается чаще, чем хотелось бы. Читайте, что именно подписываете, и задавайте вопросы до сделки.

Что проверят у залогодателя

• Документы на объект: выписку, основания права, кто прописан, есть ли дети среди собственников.
• Нотариальное согласие супруга залогодателя, если квартира нажита в браке.
• Возраст и дееспособность: при пожилом залогодателе банк может попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы сделку потом не оспорили.
• Добровольность: банк хочет убедиться, что залогодатель понимает, что подписывает.

О чём поговорить в семье

• Если заёмщик не платит, квартира родственника может уйти с торгов.
• Если залогодатель умирает, залог сохраняется: наследники получают квартиру вместе с обременением.
• Продать или подарить квартиру до погашения залогодатель сможет только с согласия банка.
• Ссора в семье не отменяет залог: договор действует до полного погашения.

Хорошая практика: заранее договориться, что будет, если заёмщику станет трудно платить. Например, что он продаст машину или другое своё имущество, прежде чем ситуация дойдёт до квартиры родственника. Это не юридическая защита, а честный разговор, который потом избавит от обид.

Ещё один момент: заёмщику полезно держать залогодателя в курсе. Залогодатель вправе знать, как идут платежи, и лучше, если он узнает о трудностях от вас, а не из письма банка.

Если заёмщик понимает, что следующий платёж под угрозой, действовать нужно сразу: просить реструктуризацию, рассматривать рефинансирование или продажу собственного имущества. Чем раньше начать, тем меньше шанс, что вопрос дойдёт до квартиры родственника.

Как это делаем мы

Мы встречаемся с обоими участниками и объясняем каждому его роль и риски простыми словами. Подбираем банк, где залогодателю не обязательно становиться созаёмщиком, если семья этого не хочет, и проверяем документы на объект до подачи. На сделке присутствуем лично, и оба участника видят, что подписывают.

Перед сделкой

• Решите, в какой роли участвует родственник: только залог или ещё и поручительство.
• Соберите документы на объект и согласие супруга залогодателя.
• Обсудите план на случай, если платить станет трудно.
• Проверьте, нет ли среди собственников детей.

Если хотя бы один пункт вызывает сомнения, лучше потратить ещё неделю на разговор и документы, чем потом разбираться с последствиями. Залог квартиры родственника работает хорошо, когда все участники понимают, на что идут, и плохо, когда кто-то узнаёт об этом из письма банка.