Транши по этапам стройки: как банк выдаёт деньги на дом

Транши придумали не для того, чтобы усложнить вам жизнь. Банк кредитует то, чего ещё нет, и хочет, чтобы залог рос вместе с долгом. Каждый новый транш выдаётся под то, что уже построено. Если понимать это заранее, можно спланировать стройку так, чтобы деньги приходили вовремя.

Почему не всё сразу

На старте у банка в залоге только участок. Если выдать всю сумму сразу, а стройка встанет, долг будет в разы больше залога. Поэтому банк выдаёт деньги порциями: участок и фундамент, потом коробка, потом кровля и так далее. С каждым этапом стоимость объекта растёт, и риск банка остаётся под контролем.

Для вас в этом есть и плюс. Проценты по траншевой схеме идут только на выданную часть кредита. Пока деньги не нужны, вы за них не платите.

Минус тоже очевиден: каждый транш требует проверки, а проверка занимает время. Если не учитывать это в графике стройки, бригада закончит этап и будет ждать денег, а вы платить ей за простой или искать её заново. Поэтому график работ и график траншей нужно планировать вместе.

Как выглядят этапы

Количество и состав этапов у каждого банка свои. Где-то траншей два, где-то четыре, а где-то первый выдаётся только после того, как вы сами сделали фундамент. Вот пример типовой разбивки, чтобы было понятно, как это устроено.

Условный пример. Допустим, кредит 6 млн разбит на три транша по 2 млн. Первый выдаётся после сделки, второй после того, как стоят стены, третий после кровли. Если смета подрядчика устроена так же, деньги будут приходить ровно под этапы. Если у подрядчика этапов пять, а у банка три, где-то обязательно возникнет разрыв, который придётся закрывать своими.

Как подтверждают готовность

• Фото и видео этапа, иногда с геометкой или через приложение банка.
• Акт выполненных работ от подрядчика.
• Отчёт оценщика или выезд сотрудника банка на участок.
• При хозспособе чеки, накладные и договоры с бригадами.
• При эскроу акты приёмки, по которым банк раскрывает счёт.

Фотографии кажутся формальностью, но именно на них транши чаще всего возвращают. Снимайте при дневном свете, общим планом и с нескольких сторон, чтобы было видно весь дом и привязку к участку. Добавьте крупные планы ключевых узлов: армирование перед заливкой, перекрытия, кровлю. То, что закрыто следующим этапом, потом уже не сфотографировать.

Почему транш встаёт

• Смета написана крупными мазками, и банк не может сопоставить её с тем, что построено.
• Этап сделан не так, как описан: другие материалы, другая конструкция.
• Проект поменяли по ходу и не согласовали с банком.
• Сменился подрядчик, а новый не прошёл проверку.
• Нарушены сроки, указанные в кредитном договоре.
• Документы на этап собраны не полностью или с ошибками.

Если транш всё же встал, не ждите молча. Попросите у банка письменный перечень замечаний: что именно не устроило и что нужно донести. Дальше закрывайте пункты по списку и подавайте всё одним пакетом. Переписка по одному документу растягивает паузу на недели.

Проценты и платежи в период стройки

При траншах проценты начисляются на выданную сумму, поэтому платёж растёт вместе со стройкой. При эскроу схема бывает другой: кредит выдаётся сразу на счёт, и проценты могут начисляться на всю сумму, хотя подрядчик получит деньги позже. Уточняйте это до выбора банка.

У многих банков ставка в период строительства выше, а снижается после регистрации дома и оформления его в залог. Поэтому затягивать с регистрацией невыгодно: каждый месяц после окончания стройки вы платите по повышенной ставке.

Технический план, уведомление об окончании строительства и оформление залога дома занимают время. Начинайте готовить их, когда стройка подходит к концу, а не после последнего транша. Кадастрового инженера можно пригласить сразу, как дом соответствует заявленным параметрам.

Как это делаем мы

Ещё до сделки сводим смету подрядчика с этапами банка, чтобы транши совпадали со стройкой. Подсказываем, какие документы и фото нужны на каждый этап, и ведём выдачу до последнего транша, закрывая вопросы банка сразу, а не после паузы.

Платите вы нам только когда получили деньги.

Как получить следующий транш без задержек

1. Знайте требования заранееКакие документы, фото и проверки нужны на каждый этап.
2. Подавайте сразу после этапаНе ждите, пока деньги понадобятся. Проверка занимает время.
3. Держите свой запасХотя бы на пару недель работ, чтобы стройка не вставала на время проверки.
4. Согласуйте измененияЛюбое изменение проекта или подрядчика сначала с банком, потом на участке.