Смета на непредвиденное: сколько закладывать на стройку дома

Стройка почти всегда дороже сметы. Это не потому, что все вокруг жулики, а потому, что смета пишется до того, как вы узнали всё об участке, ценах и собственных желаниях. Запас лучше предусмотреть заранее, в кредите или своими деньгами, чем искать его на середине стройки, когда транш уже потрачен.

Откуда берётся перерасход

• Грунт. Без геологии фундамент считают «на глаз», а слабый грунт или высокие грунтовые воды меняют его стоимость заметно.
• Цены. Стройка идёт месяцами, а то и годами, материалы и работы за это время дорожают.
• Забытые работы: сети, подключение, септик, дренаж, отмостка.
• Изменения по ходу. Окна побольше, второй санузел, тёплый пол: каждое решение по отдельности недорогое.
• Простои и сезон. Зимой часть работ дороже, а бригада, ушедшая на другой объект, возвращается не сразу.
• Ошибки и переделки, особенно при хозспособе.

Типичная история. Фундамент считали ленточным, а после того как вырыли котлован, выяснилось, что грунт пучинистый и нужна плита или сваи. Этап, который должен был занять небольшую часть сметы, вырос в разы, и деньги на коробку частично ушли в землю. Если бы запас был заложен заранее, стройка продолжилась бы по графику.

Сколько закладывать

Точной нормы нет, и честно назвать одну цифру для всех нельзя. На практике строители и сметчики советуют закладывать как минимум десятую часть сметы, а при стройке своими силами, сложном рельефе или без инженерных изысканий заметно больше. Чем больше неизвестного в проекте, тем больше нужен запас.

Условный пример. Допустим, смета дома 7 млн. Минимальный запас в таком случае порядка 700 тысяч, при хозспособе разумнее держать больше. Если запаса нет, любая неожиданность на фундаменте превращается в паузу: следующий транш банк выдаст только под сделанный этап, а этап не сделать без денег.

Что часто забывают в смете

• Инженерно-геологические изыскания участка.
• Подключение к сетям: электричество, газ, вода. Плата за техническое присоединение отдельно от работ на участке.
• Септик или локальные очистные, если нет центральной канализации.
• Электричество и вода на время стройки, бытовка, вывоз мусора.
• Отмостка, дренаж, водосток.
• Технический план, кадастровые работы, госпошлины.
• Оценка и страхование по кредиту.

Отдельно проверьте, что подрядчик понимает под готовым результатом. «Дом под ключ» у одного включает чистовую отделку и сантехнику, у другого заканчивается на голых стенах с разведёнными трубами. Разница между этими «ключами» легко съедает весь запас, поэтому состав работ должен быть расписан в договоре.

Как заложить запас в кредит

Первый путь: включить запас в сумму кредита. Часть банков принимает в смете отдельную строку на непредвиденные расходы, часть нет. Тогда запас закладывают в цены этапов, но так, чтобы они оставались реалистичными: банк сверяет смету с рынком.

Второй путь: держать запас своими деньгами. Тогда кредит меньше, платёж ниже, а резерв под рукой и не требует согласования с банком. Минус в том, что деньги должны быть, и тратить их на что-то другое во время стройки нельзя.

Чего делать не стоит: рассчитывать, что банк добавит денег по ходу. Увеличить сумму уже выданного строительного кредита сложно, а второй кредит на тот же объект ещё сложнее. И запас увеличивает не только сумму, но и платёж, поэтому его нужно проверить по долговой нагрузке заранее.

1. Разбейте смету на этапыИ у каждого этапа отметьте, насколько уверенно посчитана цена.
2. Найдите неизвестныеГрунт, сети, подключение, сроки. Чем их больше, тем больше запас.
3. Посчитайте запасМинимум десятая часть сметы, больше при хозспособе и без изысканий.
4. Решите, где он будетВ кредите, если банк принимает, или своими деньгами.

Как это делаем мы

Смотрим смету до подачи и находим забытые статьи: сети, подключение, регистрацию. Подбираем банк, который примет запас в смете, если вам это важно, и проверяем, что платёж с запасом проходит по долговой нагрузке. Если запас разумнее держать своими, так и говорим.

Платите вы нам только когда получили деньги.

Коротко

• Стройка почти всегда дороже сметы, и это нормально.
• Ориентир минимум десятая часть сметы, больше при хозспособе и без геологии.
• Запас держите в кредите, если банк принимает, или своими деньгами.
• Не рассчитывайте, что банк добавит денег по ходу стройки.
• Тратьте запас на неожиданности, а не на улучшения.